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【有才金银】“房荒”来袭,逃离北上广?你连家乡都回不去了!

发布时间:2018-05-2419:09:01

来源: 金投机构

分类:黄金td

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摘要进入2018年二季度,一场让人觉得无比诡异的“房荒”席卷而来。不仅在成都、西安、武汉等“新一线”城市里表现尤为严重,甚至还出现在了边缘化的三四线城市中。

进入2018年二季度,一场让人觉得无比诡异的“房荒”席卷而来。不仅在成都、西安、武汉等“新一线”城市里表现尤为严重,甚至还出现在了边缘化的三四线城市中。

房价的暴涨,让打算逃离北上广的年轻人突然发现,他们连家乡都回不去了。

破万的三四线城市

一线成交腰斩,二线城市涨跌互现,三四线城市则相对火爆,其中不少四线城市的房价涨幅甚至超过三线城市。这就是当下中国楼市的现状。

根据3月份公布的全国房地产成交数据,国内房价突破万元的城市已经超过60个,其中20个是三四线城市或者县城。

在2016年之前,中国流传这么一则城市评价标准,即:一座城市的房价能不能破万,是衡量其能不能成为二线城市的重要标准之一。

假如按这么个标准,中国的二三四线城市的界限完全被打破了,而中国又凭空多出来几十个新“二线城市”。

为什么人口流入并不大的三四线城市,房价会上涨的如此疯狂?

腾笼换鸟

近几年三四线城市为了发展城市建设,“旧城换新颜”在棚改上下了不少功夫,同时随着城镇化的不断推进,也涌现出了大量的农村拆迁户。

这部分人在房子被拆迁后要么被安置,要么拿到了赔款。大家都知道,一般来说拆迁户的房子面积都很大,每家获得几套房的赔偿或者几百万的现金赔偿都是常有的事。

那么这部分人进城后对房产的需求就十分大了。因此,三四线城市楼市的上涨和这些人的助推是有直接关系的,这部分都属于刚需。

另一方面,越来越多的大型房企开始青睐三四线城市。

比如去年,碧桂园的的销售额突破了5500亿,其中58%的贡献就来自于三四线城市。

大型房企给三四线城市房价带来的涨点不难理解: 品牌效应。

因为是知名房企,大家都对他们的房子抱有信心。同时大型房企还有房子以外的附加值,就是他们的商业运作和营销,给购房者带来买到就是赚到的感觉。房价几乎每天一个价,让人产生紧迫感,随之购买。同时精装房和优质的物业服务也是大型房企的拿手菜。这样一来房价就有了新的增长点。

然后本地房企一看,碧桂园都9800了,不行我也得提价,7000、8000,房价就这么哗哗地涨上去了。

本地人一看,房价要疯,赶紧冲进去抢两套,外地人一看,三四线行情要来啊,也来抢房,于是,三四线城市一派繁荣景象,政府开心,开发商开心,本地老百姓也开心,你好我好大家好。

2017年到今年的前两个季度是三四线城市的狂欢之年,因为一二线限购后的资金回流,再加上大规模棚改的推波助澜,使三四线城市的房价高歌猛进。

同时,三四线地方政府财政赤字严重,棚改之后,房价上涨,地价也得到有效支撑,地方政府、银行和开发商之间的债务风险得到了化解,地方政府原先高成本的地方债也逐步替换为低成本的棚改专项贷款,勒在地方政府脖子上的债务绳索可以暂时松那么一丢丢。

但对于经济捉襟见肘的地方政府来说,垫付巨额的拆迁和安置资金是不现实的。那么这个资金来源于哪儿呢?

答案是央行提供的PSL,即抵押补充贷款,央行通过PSL实施了大量而快速的基础货币投放,最终以国有和商业银行贷款的模式流向地方政府,成为棚改资金的主要来源。

然而,由于货币化安置比商品房安置的成本要高出约30个百分点,因此,在这波拆迁潮之后,地方政府的债务成本虽然降低了,但债务总额很可能反而扩大了。

当经历完这一切之后,我们再回头来看这波三四线房价的上涨总体来说可以分为三个阶段:

1、棚改拉升农民进城购房刚性需求

2、城市居民刚需和改善族入场接力

3、返乡购房和部分投资需求入场哄抬房价

总的来说,政府任务性的棚改拉升,开发商疯狂的抢地造楼,当地舆论故意地营造紧缺气氛和人民群众买涨不买跌的疯狂心理共同打造了三四线楼市的繁荣。

地方政策的锅

5月9日,网上流传着一份文件。

这是一份告急函。

这份湖南省住建厅发给省国土资源厅的公函说,到今年3月,长沙市中心城区累计已办理预售许可、或现房销售备案但尚未销售面积的住宅去库存化周期仅为2.8个月,建议湖南省国土资源厅按照上级要求,显著增加供地,加快供地节奏。

什么意思呢?一句话解释:长沙库存快撑不下去了,请拿出更多的土地来盖房。

看起来情况危急,但事实真是如此吗?

当然不是!

告急的只是湖南各州市的住宅商品房库存,与此截然不同的是:非住宅商品房的库存高耸入云。

像长沙市中心城区、长沙县、浏阳市、宁乡市的住宅去化周期为2.8个月、2个月、1.9个月、4.7个月,非住宅区却高达22个月、10.2个月、22.4个月、55.1个月!

出现这种情况的原因并不难理解:中国的地方政府都是“经营型政府”。

由于房地产税尚未开征,所以住宅能给政府带来的收入主要在卖地、卖房阶段,持有阶段不产生税收。但“非住宅”就不同,进驻的是商家,会带来持续的税收。中国几乎所有的城市,在“产业空心化焦虑症”作用下规划了大量的非住宅,严重挤压住宅。

最终,大城市住宅变得稀缺、价格飙升,新增人口只能大量居住在郊外。

这种情况,不仅发生在上述城市,也已经或者即将发生在你的家乡。

疯狂楼市下的博弈

5月14日中国社科院发布的《2018年房地产蓝皮书》评价说:房屋竣工面积增速由正转负,说明限价的政策对于住宅的影响较大,导致了开发商拉长了施工的周期,延缓项目的竣工。

从去年下半年开始,中央开展了一轮轰轰烈烈的大检查运动,严查囤地行为。地是不敢捂了,或者捂得少了,但是开工的项目我慢慢盖,盖了也不着急卖。

2017年的土地购置面积和新开工面积大为增长,竣工和销售却双双陷入低迷,说明开发商拖延入市、捂盘惜售的程度,比以往几年还要严重。

不久前国土部公布的一项数据,也从侧面也印证了这个论断——从2013年到2017年年底,全国出让住宅用地5万多宗,合同不正常履约比例达到19.2%。换句话说,全国有近两成项目在按时开工、竣工情况和出让价款缴纳方面存在问题。

更为可怕的是,这种延迟竣工、捂盘惜售的行为还延续到了今年,并导致了全国大面积的库存告急和房价暴涨。

在杭州,一个“号子费”最高炒至50万元;在成都,有些开发商说预售证搞丢了;在长沙由于捂盘惜售的行为实在太猖狂了,长沙市住建委集中约谈80余家房地产开发企业和中介机构,情节特别严重者禁止其在长沙拿地。

纷纷扰扰的“房荒”背后,其实正是中央、地方、开发商三股力量在几个层面多重博弈的结果:

中央要产业升级、降地租、挤金融和搞实体,降低房地产风险却又不能硬着陆。

地方政府也有发展经济和扩张财政的需要,既要土地买得贵买得多搞创收,又不能让房子涨得快涨得多。

开发商只想着推着房价往上跑,不能在越来越高的地价成本上亏钱。

中央有中央的打算,地方有地方的算盘,再加上“从毛孔散发着资本臭味”的资本家,地方上的楼市焉有不乱之理?

三四线城市的暴涨能持续吗?

回答这个问题之前,我们要先明白一个概念:三四线的房子,供给永远大于需求。

土地这个东西本身是没有什么价值的,如果非要说有价值的话,那就是种粮食的价值。

只有人类在上面居住生活,土地才会具有价值。

能够实现这个转化,最重要的一点,就是要有人!而三四线城市的人口流入绝不会是大规模正向的,不单如此,甚至都留不住现有的人,譬如东北的一些地方。

也就是说,三四线城市的房价暴涨,注定是一锤子买卖!

而靠卖地拉动起来的GDP注定只是一时的虚假繁荣,没有经济的内在驱动力,没有人口的支撑,大潮过后,注定是一地鸡毛。

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