日前，在北京、上海、广州和武汉四地试点了两年的“以房养老”政策到期验收。这份在2014年曾引起热议的养老政策推行后意外遇冷。截至目前，参加试点的四个城市只有60户投保，并且仅有幸福人寿一家保险公司推出了相关产品。“以房养老”的养老方式在国内水土不服，效果不佳，再一次给将购置房产做为养老投资的人们带来思考“投资房产是否是合理的养老方式?”“将来我们的房子会卖给哪些人?”“房产价格的波动将给20年后的市场带来怎样的影响?”

倒按揭或变卖房产，是否有人接盘

中国正在快速进入严重老龄化社会，据估计到本世纪末，我国老年人口将达到4.8亿，占人口总数的30%，这意味着每三个人当中，就会出现一位步履蹒跚的老年人。探索让老年人高质量的生活，目前是政府公共部门与所有公众都普遍非常关注的问题。当计划中的衰老来临时，是否把房子像股票一般卖掉用来提高晚年生活质量，一直以来令很多投资房子的人充满疑问。

为此，2014年6月23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，开展在四个城市“以房养老”试点。仅60户接受房产倒按揭与只有一家保险公司愿意尝试推出相关产品试点的结果，让投资房产养老变成了一个美而不实的想法。

人口结构的改变，让“以房养老”的未来充满不确定性

据统计，国内初次购房人群平均在27岁，这虽然离不开各位丈母娘的功劳，但是不断攀升的房价与经济多年来增长的红利不容小觑。27岁基本上是一个人的第一次置业时间。30到40岁之间，有了孩子之后家庭规模增加，改善性住房的需求又一次涌现，在40岁左右，通常会出现第二次置业高潮。但是到了65岁，孩子结婚离家，拥有了自己的房子，在发达国家，很多老人常尝试倒按揭的方式，“以房养老”。

同时，上文也描绘了一个社会整体购房人群的年龄曲线，即30到40岁之间的人群是购房的主要力量。这说明我们20后的的房子将卖给的是现在5岁到20岁的人群。国内目前1到15岁的青少年占人口的比重是16%。国际上通常将1到15岁的青少年占人口比重15%到18%的情况称为少子化现象，联合国已经确认我国已经步入少子化现象。

2016年中国实行全面二胎政策后，专家预计生育率只能从2015年的1.25上升到2017年的1.4，然后会沿着韩国和台湾地区过去的老路继续下降到2035年的1.1，国内人口少子化现象并不会发生转变。

从传统文化观念来讲，国内不管在城市，还是在农村，很多父母除了自己要解决居住，从孩子很小就开始为其考虑买房。中国为孩子买房很普遍，很多小孩还说不清楚一句完整的话，就已经拥有了一套房子。正如拓天速贷资产的某位高管在一次会议上指出“等我们的下一代成长到需求房子的年龄阶段时，他们购房的刚性需求反而是下降的。”

未来购房人群特质的改变，增加房产价格向下波动的频率，并成为制约未来接盘我们房产的重要阻碍。保险公司设计关于“以房养老”的产品鉴于此也非常保守。

小城市接盘侠减少，大城市仍被看好

中国在出生人口不断走低的同时，是城市化率、大城市化率的不断提升。中国人口迁移流动形态正在发生历史性的变化，人口迁移流动正在由以往的以乡城迁移为主逐渐转变到以城城迁移为主的阶段。城市群、经济圈正在发展和形成过程之中，由于之前的地方保护主义、行政区划导致的条块分割等因素正在被剔除，真正意义的区域经济合作和统一城市规划正在形成。珠江三角洲经济圈与长江三角洲经济圈基本形成，京津冀经济圈城市群正在渐渐形成。

在此进程中，年轻人口大量涌入经济圈与大城市，落后的地区、三四线城市、县城、农村未来年轻人口减少猛烈。中小城市房地产市场将率先走向衰落，在中小城市投资房产，未来升值空间较小。与此同时，大城市房地产市场持续繁荣的时间将更长。

因此，按照城市化发展规律，未来三大经济圈的核心城市，尤其是这些经济圈的核心城区与近郊区的房价相对会有更大的上涨潜力。如果你投资的房产处于经济核心区，无疑在未来20年后升值空间巨大，可帮助你实现“以房养老”，优雅的老去;然如果你投资的房产不在三大经济圈内，或在西部地区，你的房产将没有接盘侠，那时价格一定往下走，那些地区普遍出现房产多余的现象。