买房是中国人经济生活中的头等大事，必须谨慎对待，因为买房涉及金额往往达到上百万元，一个细微的决定，就可能导致好几年白干了。

今天我们要来讨论一下关于贷款买房，还款年限到底多少年最划算的问题。

其实这个问题的答案很简单——“30年等额本息”是最划算的！

当然，我知道会有很多已经选择了其他还款方式的人表示不服，那么我们接下来就来分析一下，到底为什么30年是最划算的期限。

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首先，我们假定已经选择了以“30年等额本息”还款方式，再假定买房贷款为100万元，那么第一个月的还款额就是5307.27元，第二个月还是5307.27元，以后每个月都是还款5300多元，直至30年后还款结束。

果选的是“20年等额本息”，道理一样，只是每月还的金额成了6544.44元，多出1200多块钱。

那么再让我们看看什么是“等额本金”。

还是上面的例子，以30年等额本金方式还款，100万的贷款第一个月要还6861.11元，第二个月则是6849.77元，呈逐期递减现象。

“等额本息”和“等额本金”的计算原理我们这里就不讲解了，因为这并不是本文的主题，我们为了方便直接在浏览器上搜索“房贷计算器”即可，然后选择“等额本息”和“等额本金”其中一个，再选择贷款年限，就能知道结果。

上面“30年期”和“20年期”的房贷计算结果就是我直接拿来用的。

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目前，“等额本息”和“等额本金”是市场上最主流的房贷方式，而且有5年，10年，15年，20年和30年不同期限的还款模式。由此它们的贷款组合将非常繁杂，看似满足了不同群众的需求，实则让大家更加迷糊。

所以，我们不妨化繁为简，以“支付利息总额”这一指标道破其中玄机。

房贷规律：

1、贷款期限越长，支付利息总额越高。

2、贷款期限相同的情况下，等额本息支付利息总额更高。

是不是觉得选“20年等额本金”才支付49万的利息给银行，选择“30年等额本息”却要支付91万的利息给银行，还是选择年限短的“等额本金”划算。

以此类推的话，选择10年期的贷款比5年期的划算，选择5年期的贷款比3年期的划算，最后干脆“一次付款买房“不用贷款最划算。

说到“一次付款买房”，许多人开始大吐苦水！不就是手头没钱才贷款买房的嘛！要是有钱，还用贷款么？

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相信许多人“贷款买房”只是对现实的妥协，并没发自内心认同“贷款”这种方式，认为自己没钱才被银行宰割，因此，认为“支付利息总额”越少越好。

这种“房贷受害者”心理蔓延到实际行动中，就会看到许多人问及要不要“提前还清房贷”和倾向选择期限短的还贷方式。

然而，理财小白容易忽略的是“钱”在贬值或是对“贬值速度”估算不足。

1995年--2015年，我国的广义货币年均增长率（M2）为17.01%/年（M2代表的是“印钞票的速度”），2016年为11.30%。

每年新增的“货币”都干嘛去了呢？

1、推动经济增长。过去20年我国GDP平均增速为9.46%/年。

2、推高通胀。过去20年我国通胀平均增速为2.24%/年。

3、推升资产价格。譬如，1998年-2016年我国房价上涨超过4倍。

相较而言，我国房贷商业贷款的利率为4.9%/年。如果你是首套房贷还能享受公积金贷款和利率打折优惠。

现在，有没有觉得你拿到的“房贷利率”好低，“支付利息总额”多点好！

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正因为广义货币年均增长率（M2）达到17.01%/年的高速，事实上给予“贷款买房”的买房者极高的隐性收益，其获得的收益远高于付出的“贷款利息”。

想一下，“30年等额本息”贷款100万，30年内一共支付91万利息，房价却已在19年内上涨4倍。

所以，同样贷款额度下，“支付利息总额”越高，房贷对于买房人越划算。

若是可能的话，选择“100年等额本息”的房贷好啊。当然这只是玩笑，银行不可能有此类产品，就暂且选目前最划算的“30年等额本息”吧。

至此，就给大家选好了“30年等额本息”这一最优产品。

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薇薇庄主，您一生的家庭理财顾问！