今年，欧元兑美元汇率大幅下跌——但一位行业专家表示，这可能会转化为欧洲来源对美国商业房地产资产的巨额投资。

乌克兰的战争直接和间接地影响了欧元的价值：“简单地说，在邻里发生战争会破坏稳定，”Marcus & Millichap 的 John Chang 说。仅此一项就“给欧洲经济前景蒙上了一层阴影”，而欧洲大陆即将发生的能源危机更是雪上加霜。俄罗斯对欧洲的石油出口下降了 35%，其天然气输送量也下降了 70%。

“许多人还担心能源短缺会导致天然气价格飙升，进而加剧欧洲面临的本已严重的通胀逆风，”Chang 说。张说，欧元区的通胀率已经超过美国，CPI 增长率攀升至 9% 以上——与此同时，欧洲央行对加息的“反应迟缓”，目前的隔夜利率为 0.75% .

“由于不推高隔夜利率，欧洲显然冒着严重的通胀问题的风险。这就是欧元贬值的症结所在，”Chang 说。“欧洲面临来自多方面的经济压力，同时其通货膨胀率上升，欧洲滞胀风险日益严重。结果，资本正从欧洲转移到美元和以美元计价的资产，如美国房地产。”

Chang 说，在过去的二十年里，当欧元贬值时，欧洲投资者平均每年向美国 CRE 资产投入 126 亿美元，而欧元价值攀升时则为每年 100 亿美元。他说，平均而言，当欧元下跌时，欧洲人在美国 CRE 中的资本比表现良好时多约 15%。

“如果历史趋势保持不变，随着去年欧元的暴跌，更多的资本可能会开始从欧洲流向美国……有很多薪酬力量在全球范围内转移资本。尽管美国经济可能面临逆风，但它可能是外国投资者的有利目的地，”Chang 说。

简评：

我们认为欧元购买力虽受到双位数的通货膨胀而贬值，但我们认为能源价格已开启下行走势，未来要进入停滞性通胀概率不高，而殴央也已确立当存款准备金利率到达2%即开始放缓加息速度，换句话说，明年欧元区也有可能再度陷入通缩危机，但只要美联储加息结束，不一定会有欧洲资金流向美元之情况发生。