美国大多数人采取固定利率，统计2020年只有不到1%的人采取浮动利率缴房贷。为甚么在资金成本这么高的背景下还有人要买房子?

1. 抵押贷款利率，30年期抵押贷款利率由最高峰7.08%下滑到6.58%、15年抵押贷款利率由6.38%下滑至5.9%，不过相较于2021年2.5%之固定贷款利率，差距仍然相当大，但要再回到2.5%以下的固定抵押贷款利率，这是不太可能再发生的事情。

2. 以目前的成屋库存与新屋库存观察，成屋库存3.3个月、新屋库存为8.9个月，怎么看都是未来都是新屋的买方议价能力比较高。成屋库存虽然仍低于历史均值，但此数据是由2022年1月的1.6个月往上攀爬至3.3个月，此数据增长了两倍，也显示升息为房市带来的负作用。

3. 10月份新屋销售月增7.5%，房屋价格杀价拍卖进行式，新屋市场供给大幅增长，房价下滑压力逐渐显著。

(抵押贷款利率;Freddie)

目前许多美国房价调查报告指出，随着资金成本高昂，未来房价平均会再崩跌20%(这是最悲观的剧本)，这也提高了房市目前的脆弱性担忧

(外电指出房价将下跌20%;Dallasnews)

房市急冻不会太久，主要是透过量化的数据来告诉我们证据。RETIS仍是相对好的投资目标。

(10月初为各类RETISETF之起涨点)

RETIS ETF又分为住宅型、商业零售型与医疗型。其中以商业零售型表现最好、医疗型其次、住宅型表现最差。

进行REITS投资，需要研究一下ETF本身内涵组成，不然短期报酬率差蛮多的，不过拉长时间来看，其实不会差太多。

接下来，FED倾向让利率维持在高位一段时间，那未来我们就有机会看到房价年增率负增长，也就是房价下跌。

CPI房租贡献分作两个部分进行讨论：

1.Rent of primary residence(权重：7.246%)

2.Owners’equivalentrent of residences(权重：23.654%)

前者为实际房客租房价格变化状况，后者为业主(房东)以房屋等值换算出租的租金价格。

其中Rent of primary residence的黏性会较强，一年换一约其实负贡献效果有限。但Owners’equivalentrent of residences统计方式就不一样了，房价下跌将会显著贡献在CPI身上。

未来1-2季观察剧本：

1.新屋销售持续增长、库存大幅下滑

2.房价指数绝对值下滑幅度加速

3.新屋房价的崩跌将外溢至总体价格(隔壁的新房比较便宜、何必买旧房)

至于房价下滑的财富效应缩水，会不会影响到可支配所得下降?Dallas研究指出将会影响可支配所得0.5%-0.7%，不过个人认为这点成立的立足点不是太有力，目前仍看不清楚，仍须一步步观察数据表现。

黄金技术面分析

黄金延续下形趋势格局不变，建议投资人交易思路偏空操作。空方持有者续拿单无想，空手者关注上方1744/1752压力位，伺机介入空单，止损5美金。未满足条件保持空手观望。

支撑：1699-1703/1681-1682

压力：1784-1788

【以上内容仅供参考，不代表宝汇投资立场，坚定自己的思路，做好相应风险控制】