刚刚过去的5月份是个国内外大事件集中爆发的一个月。

其中和普通民众息息相关的当属楼市：从年初到5月份，全国房地产调控政策发布次数多达159次，同比激增60%。

单单5月份一个月，累计多达50次，单月房地产调控政策次数轻轻松松刷新了历史纪录!

即便如此，调控政策出台居多的城市房价涨幅，反而像坐火箭，没有半点下跌的迹象，这到底是因为什么呢?

地方债到临头?

一二线城市价格略显稳定，三四线波动异常。

这是楼市的新常态。

数据显示，全国已经有30座三四线城市房价破万，200个县城房价超过9000元/平米。

对于不少到了适婚年龄的青年来说，老家这种飞涨的房价，的确让人困惑不已，因为市场上确实也没忽然出现很多外来购买力。

但我们看待中国楼市，不能简单的以市场经济的规则判断，因为它的政策属性太强了。

2016年开始，楼市去库存成了政府的首要目标。

为什么要去库存，用白话说就是，房子卖不动，开发商不买地，政府没有财政收入，政府的债务也还不上。

政府债务已经积累很重了，要再还不上，会导致系统性的金融风险。所以，政府需要大力鼓励人们买房。

到了今天，一二线城市的开发已经到了极限。

那么去库存的任务，就落到了三四线城市的头上。

过去几年，地方政府负债的增加速度远超中央政府，是政府债务增加的主力军。根据官方数据计算：地方政府债务从2012年底的9.62万亿增加到了2015年末的16万亿，3年时间增加了约6.38万亿，同期中央政府债务只增加了约1.23万亿。

基础建设、公共事务支出、公务员薪资，这些都是地方需要掏钱的大头。

这些投资的收益率极低，甚至是需要不断贴钱进去的，比如地铁、机场，修的一个比一个豪华，但一百年都不会有盈利，只能不断补贴。

那么问题来了，钱从哪来?

地方政府财权小、事权大。靠企业那一点税收，哪够造CBD，哪够去修地铁，哪够修医院学校文化艺术中心?

三四线城市不比北上广，很难成为投资目标。所以，卖地就成了关键的财政来源。

中央和地方的财政关系，地方政府和当地企业的财政关系，地方政府对当地土地收入的调整关系。

这里面最重要的就是后者。

你又让政府降杠杆，你还让地方政府要发展，那地方政府只能鼓足劲儿去卖地。

这里有一则数据：

据中原地产统计的数据显示，5月单月，50大热点城市卖地金额创年内最高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111.5%;从1-5月来看，50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨幅度高达57.6%，多卖了4520亿。

在全国累计迎来近200次调控的背景下，土地一级市场热情逆势高涨，50大热点城市前五个月合计卖地1.5万亿元，同比暴涨57.6%!

不仅如此，每平米单价也在涨。政府卖的地不算多，收益却翻着翻往上涨。

土地卖一块少一块，所以地方必须通过土地出让金的收入来平衡财政收支。地方政府要想获得储备土地出让收入的最大利益化，最理性的搞法是降低土地的供给，让高价的土地单位价格所带来的上涨收益超过土地销量下降带来的损失。

所谓刚需

三四线城市的房产有个关键词。

棚改。

2017年，全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽指出：

我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

把棚户区改造说是三四线城市的去库存手段，在中央、国务院的文件中还是首次。

库存就意味着债务恶化。要去库存，如果低价抛售的话，就会引发通缩螺旋，导致资产价格崩盘，所以降价是不存在的。

但三四线城市产业支撑比较单薄，并没有大量的人口流入。要去库存，总得让人来买房。

解决这个问题的，是一针叫“棚户改造货币化安置”的药剂。

给钱给房我们不说，有些地方做的更绝的是：政府认定你房子价值20万，给你一张面值20万的房票，它只能用于购房。

以100平方的房子为例。

拆迁时，政府按照市场价格4000元/平方米补贴了40万货币或“房票”，结果几个月时间看好了房子，房价就飙到了8000元/平方米，整套房子价格80万。

购买成本直接就增加了40万，拆迁费悉数送了进去不说，相当于你花了4000元/平方米买了这套房子。

此时老房子已经被拆了，现在你买不买?

不买也得买。

买得好不如买得快，一群棚改户横冲直撞进来，又进一步推高了房价。

抢人背后的阳谋

如果我们再上升一个高度看，中国依旧处于高速城镇化进程中，并且此过程无法回撤。

很多城市从主城区十几、二十几公里的往外拉城市框架、大兴土木、大搞基建、虹吸人口劳动力。

这背后的本质就是无房者用自己的辛勤劳动去建设这个城市，他们所创造出来的财富又通过各种明的暗的税收形式返还给政府，然后政府再通过中国特有的户籍制度想法设法补贴给有房特别是多套房产持有者。

近期为什么有那么多新一线城市发起抢人大战?特别是连天津这种四大直辖之首的城市都参与进来，并且天津“海河人才计划”里的抢人优惠政策都快宽松到突破底线的地步?

很简单，对于政府来讲，一个在高速发展的城市，政府进行市政基础建设所投入的每一分钱最终都要有回报的，否则这个城市的政府最终要面临破产，资产负债表撕毁。

我们按照目前大多数地方政府的财政收入形式和占比来看，绝大部分城市最终的回报要体现在地价上，也就是地方政府的土地出让收入。

而地价则推升了房价。

最终购房者是谁呢?

一代又一代的，一茬又一茬的年轻人，特别是潜在高收入的人群!

道理很简单，年轻的人才是最优质的煤球，烧的时间长，发热量大。

从政府角度来看，一个城市的发展需要持续的投入产出和人群的创造建设。那么一二线城市大兴土木目的其实就是为了把基建搞好后，吸引人才的流入。然后把人才的未来现流金通过购房贷款的形式留在当地。

而在整体城市化进程当中，三四线城市则成为了虹吸周边乡村人才资源的煤炉。

正因如此，房价才会居高不下!

然而，整个国家绝不能遍地房产，到时候没有高科技产业、没有实业，我们退休后难道都要数着房子过日子吗?

中兴事件刚过去不久，希望国家能引导资金不要炒房，好好发展科技制造业!不要让“炒房兴邦、实业误国”成为一些人的信仰。