358期问答

庄主，有一个问题想搞明白，为什么要限贷、限购、限售?背后的逻辑是什么?如果说是为了降房价才采取的限贷限售限购感觉又不准确，因为房价也没有怎么下降，反而有些城市还在上涨，您说是吧?

薇薇庄主家庭财富规划专家：

限贷、限购、限售仅仅是一个短效机制，说白了就是应市场而出的解决燃眉之急的政策，要说长效机制，可能开征的房地产税才是稳定住房市场的长效机制，但是它迟迟未推出来，这说明房地产税政策推出的条件和时机还不成熟。

看到你的问题，我现在想的是“住房商品化是一开始就有的吗?”显然不是，1998年6月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)，提出“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，“停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租”。这标志着沿袭数十年的福利住房政策为住房有限商品化所取代，建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系成为住房改革的目标。但随后的政策取向，又导致经济适用房模式被商品房模式所取代，说白了目前我们建立的是以商品房为主导的城市住房模式，而经济适用房退而成为专供低收入者的保障用房。

这种住房商品化的模式到底好不好?肯定的说因为借助了市场的力量，城镇居民家庭的住房条件大多数得到了改善，但是也产生了非常大的负面效应，比如房价高涨、投机房屋盛行及泡沫堆积等，颇受到各方的批评!

那么，我们逆向思维来看，现实中限购限贷限售政策的出台正说明了我们的住房产品不宜完全商品化，很可能调头走向非商品化购房的时代，也就是以经济适用房为主体的新加坡住房模式，因为这更符合中国大城市住房矛盾突出的国情。新加坡式经济适用房就有购买限制，每个家庭只能申购二次，同时只能持有一套，新加坡式经济适用房也存在二级市场，但有限市场及购买数量使得它的价格受到制约，从而保证了普通居民能够有能力买得起。

“限”字越多，则代表着非市场行为的出现越频繁，也正是计划型市场有限商品化的道路，换句话说，也许这些“限政策”正是我们要准备走新加坡楼市模式前期准备的兆头吧!